Данная статья – результат правового анализа Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г. В статье рассмотрен вопрос о наличии возможности и оснований взыскания платы за пользование земельным участком с бывшего арендатора с момента заключения с ним договора купли-продажи по момент регистрации за ним права собственности на проданный объект.
До 17.11.2011
Возможность взыскания платы за пользование земельным участком с бывшего арендатора за период с момента заключения с ним договора купли-продажи по момент регистрации права собственности на земельный участок - вопрос, к разрешению которого существовали различные подходы правоприменителей, и который, казалось бы, разрешен в Постановлении Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 г.
В отличие от судебной (арбитражной) практики по вопросу о взыскании арендных платежей при продаже недвижимого имущества, отличного от земельного участка, до момента регистрации права собственности покупателя на него, позиция правоприменителей по вопросу о возможности взыскания платы за земельный участок в аналогичной ситуации (до принятия Пленумом ВАС РФ названного Постановления) была не столь однозначной.
К примеру, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 21.07.2008 по делу N А43-20919/2007-12-526 указал, что, поскольку договор купли-продажи земельного участка вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, с момента заключения договора купли-продажи земельного участка договор аренды земельного участка прекращает свое действие и арендная плата за пользование земельным участком с этого момента взысканию не подлежит.
В Постановлении же от 11.10.2011 по делу N А31-1356/2011 ФАС Волго-Вятского округа сделал противоположный вывод о том, что у покупателя имеется обязанность по внесению арендной платы за пользование муниципальным имуществом до момента заключения договора купли-продажи и платы до момента государственной регистрации за ним права собственности на объект аренды .
ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 4 сентября 2009 г. N А44-2798/2008, равно как и в Постановлении от 6 февраля 2009 г. N А56-15272/2008 делает вывод о том, что «после заключения договора купли-продажи того же земельного участка и полной оплаты его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования указанным участком, с этого момента прекратилось обязательство Общества перечислять арендную плату по договору аренды».
В Постановлении же от 11 октября 2011 г. по делу N А44-516/2011 ФАС Северо-Западного округа приходит к выводу, что «в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется». Аналогичный вывод делает и ФАС Уральского округа в Постановлении от 21.02.2011 N Ф09-11715/10-С6, и ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 09.08.2011 N Ф03-3567/2011 по делу N А59-5100/2010, ссылаясь, вместе с тем, в обоснование решения не на договор аренды, а на п. 1 ст.1102 ГК РФ.
К выводу о неправомерности требований о внесении арендной платы за земельный участок по момент перехода права собственности на него к покупателю приходят ФАС Московского округа в Постановлении от 20.10.2011 по делу N А41-9420/11 и Постановлении от 24.03.2011 N КГ-А40/1962-11, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 21.04.2011 по делу N А53-17829/2010 и Постановлении от 14.05.2008 N Ф08-2430/2008, Седьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 28 июня 2010 г. N 07АП-4816/10.
Точку в указанном споре поставило Постановление Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 г.
После 17.11.2011
Как следует из названного Постановления (п. 7), практику о взыскании платы за пользование земельным участком с момента заключения договора купли-продажи по момент регистрации права собственности покупателя на земельный участок, отличную от практики по аналогичным требованиям в отношении иных объектов недвижимого имущества, породили п. 7 ст. 1 и п. 1 ст. 65 ЗК РФ, в соответствии с которыми, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Как разъясняется в Постановлении, «покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу п.п. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы».
Представляется, данное утверждение содержит в себе противоречия.
Полагаю, что с разъяснениями о необходимости возмещения продавцу неосновательного обогащения в виде уплаченного земельного налога, который, до момента регистрации права собственности за покупателем должен платить именно продавец, необходимо согласиться, поскольку они основаны на законе и полностью ему соответствуют. Так, с момента заключения договора купли-продажи земельного участка по момент регистрации права собственности на него, покупатель является его законным владельцем (п. 1 ст. 432 и п. 1 ст. 433 ГК РФ), вместе с тем, плату за земельный участок в силу п. 1 ст. 388 НК РФ до момента регистрации права собственности за покупателем продолжает вносить продавец. Следовательно, покупатель обогащается за счет продавца в сумме уплаченного последним за названный период земельного налога.
Со второй же частью утверждения согласиться, на мой взгляд, сложно.
Действительно, в силу п. 7 ст. 1 и п. 1 ст. 65 ЗК РФ, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
При этом, в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено указанным пунктом.
Таким образом, покупатель, до момента регистрации за ним права собственности на земельный участок, плательщиком земельного налога не является.
Вместе с тем, такой покупатель не является и плательщиком арендной платы.
Так, в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендную плату за пользование имуществом обязан носить арендатор, которым, согласно ст. 606 ГК РФ, является сторона договора аренды.
С момента же заключения договора купли-продажи имущества, в силу п. 1 ст. 414 ГК РФ, арендные правоотношения между его сторонами прекращаются. Представляется, что данное правовое последствие императивно, поскольку сам договор купли-продажи в названной ситуации является соглашением о новации (обоснование чему приведено в части первой настоящей статьи).
Следовательно, в силу принципа платности землепользования, покупатель обязан возместить продавцу земельный налог и каких-либо правовых оснований для замены названного обязательства обязательством по уплате арендных платежей, в отсутствие договора аренды, в законодательстве РФ не установлено.
Обстоятельство же, что публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, а, следовательно, покупателю возмещать продавцу просто нечего, также не является законным основанием для возложения на покупателя обязанности по оплате арендной платы по несуществующему договору и не нарушает принципа платности землепользования.
П. 7 ст. 1 и п. 1 ст. 65 ЗК РФ не могут являться гражданско-правовым основанием для возложения на покупателя обязанности по оплате арендных платежей, поскольку не порождают между сторонами арендных правоотношений.
На основании изложенного выше, единственным «правовым основанием» для взыскания с покупателя платежей за пользование земельным участком по момент регистрации права собственности на него в настоящий момент является Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применении правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды», которое, в свою очередь, является актом применения права и норм права не содержит…
Опубликовано 02.03.2012 г.
в № 8 Российской правовой газеты «Эж-Юрист», 2012 г.