Дачная амнистия, вероятно, самая "живучая" из тех мер, которые задумываются как временные, но с каждым годом все сильнее кажутся постоянными за счет регулярных продлений. О том, почему дачникам не хватило десяти с лишним лет на приведение дел в порядок, и почему законодатели все продолжают и продолжают давать им последний шанс рассуждает Екатерина Никифорова, адвокат ПБ "Олевинский, Буюкян и партнёры".
Откуда взялись "бесправные" дачники.
Большинство наших граждан не могут представить себе полноценное лето без дачи. Кто-то с весны высаживает помидоры на подоконниках и выбирает семена, с нетерпением ожидая момента, когда можно будет бережно рассадить заготовки на садовом участке. Тем не менее, дача сегодня - это не только свежий воздух и приятные хлопоты о плодородии земли. Ни для кого не секрет, что многие дачные или садовые дома возводились на предоставленном государством участке без каких-либо разрешений. Продавались такие дачные домики также просто, по-домашнему: достаточно было переписать на покупателя членскую книжку в дачном/садовом обществе, и вот ты уже счастливый обладатель участка 6-8 соток и можешь делать на нем все, что угодно.
Однако, времена меняются. С принятием ГК РФ и Закона о государственной регистрации недвижимости было установлено, что права на земельные участки, а также объекты, прочно связанные с ними, подлежат обязательной государственной регистрации. Дачные и садовые дома тоже являются объектами, прочно связанными с землей.
Зачем нужна регистрация.
С точки зрения закона, регистрация – это акт признания государством прав конкретного человека на определенный объект недвижимости. Признав право, государство гарантирует его защиту. Иными словами, если сосед вдруг захочет продать ваш садовый дом, запись в реестре прав о том, что собственником данного дома являетесь вы, ему это сделать не позволит. Если же все-таки каким-то образом продать ваш дом получится, запись о ваших правах на дом в реестре даст вам возможность вернуть дом в судебном порядке. Именно так средства массовой информации объясняют смысл установленной необходимости государственной регистрации прав на садовые/дачные дома и участки.
Тем не менее, возникает казус: граждане прекрасно знают об этом, но регистрировать свои права на дачи не торопятся. Логичен вопрос: почему же так происходит? Все очень просто. Дачники считают, что такие злостные соседи встречаются не часто, а сама государственная регистрация требует понимания алгоритма действий, затрат времени на сбор комплекта документов, представление их в органы государственной регистрации. Добавьте сюда еще материальные затраты на подготовку технического плана, оплату пошлины за государственную регистрацию. По такому долгому пути не у каждого дачника возникнет желание пойти. Это и время, и нервы, и дополнительные хлопоты, которых абсолютное большинство людей стремится всеми силами избежать.
Госдума торопит и прощает.
Законодатель предпринимает активные попытки поторопить дачников, устанавливая сроки, по истечении которых оформить права на построенные некогда дачи будет существенно сложнее, а то и в принципе невозможно.
Так, изначально были установлены сроки, до истечения которых можно было:
— бесплатно получить в собственность занимаемый в садоводческих, огороднических организациях, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, земельный участок. Срок неоднократно продлевался и на настоящий установлен до 31.12.2020 года.
— оформить право на дачный/садовый дом с минимальным набором документов - фактически, располагая только техническим планом и правоустанавливающим документом на земельный участок (как отмечено, для случая с земельным участком в садоводческих, огороднических организациях, сначала нужно оформить документ о его предоставлении в срок до 31.12.2020 г.). Данный срок также неоднократно продлевался и истек 01.03.2019. С 01.03.2019 требования к оформлению дачных и садовых домов ужесточились: установлена необходимость уведомлять уполномоченный орган власти как о начале строительства садового дома (для домов, строительство которых начато после 04.08.2018), так и о его завершении (для всех), что, фактически, означает необходимость согласования параметров дома, его внешнего облика.
Однако 14.05.2019 года в Госдуму внесен законопроект № 707989-7 "О дачной амнистии", которым предлагается продлить срок государственной регистрации садовых домов без предварительного уведомления о завершении строительства (а, следовательно, и проверки его параметров) с минимальным набором документов в виде технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, до 01.03.2022 года.
Этим же законопроектом предлагается продлить срок бесплатного получения в собственность занимаемого в садоводческих, огороднических организациях для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства земельного участка также до 01.03.2022 г.
Что касается садовых домов, строительство которых начато после 04.08.2018 (вступления в силу Закона № 340-ФЗ), то на них не предполагается распространение дачной амнистии: их строительство и оформление прав на них должно осуществляться с соблюдением введенных указанным законом положений о необходимости уведомления уполномоченного органа о начале и окончании строительства.
Более того, в 2019 году вступил в законную силу закон N 217-Ф "О ведении гражданами садоводства и огородничества". Данным законом установлены требования к строительству садовых домов на земельных участках, предоставленных садоводческим, огородническим, созданным после 1 января 2019 года. Строительство капитальных зданий на таких садовых земельных участках допускается только в случае, если они включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства. Более того, в отношении территории садоводства или огородничества должна быть подготовлена документация по планировке территории.
Бубновый интерес.
Казалось бы, насильно мил не будешь: зачем навязывать гражданам защиту их собственности, если она им не нужна? Однако, все не так просто в ответе на этот вопрос. Государство действует по принципу: "Ваша собственность – наше богатство". Помимо защиты прав самого владельца дачи, регистрация собственности выгодна и государству. Без регистрации права на объект государство попросту не знает о его существовании, в то время как зарегистрированный объект – источник пополнения бюджета.
Еще одна декларируемая цель дачной амнистии - защита внешнего облика архитектурных решений соответствующих поселений, а также жизни и здоровья самих граждан. Дело в том, что все построенные до 2001 года дома строились без проверки на соответствие градостроительным и земельным требованиям, потому что нормативов в отношении таких объектов попросту не было.
Естественно, что построенные до формирования требований к садовым домам объекты требованиям, как правило, не соответствуют. Вот законодатель и намекает гражданам, что если дачные дома будут проверять на предмет соблюдения всех требований закона, то шансы на регистрацию права собственности таких построек стремятся к нулю. А не соответствующие обязательным требованиям постройки нарушают действующее законодательство и рискуют пойти под снос. Собственно, срок "дачной амнистии" - и есть тот период, в течение которого требования к построенному дачному домику, которым он должен соответствовать для учета и государственной регистрации прав на него существенно снижены. Установлением этого срока мы предупреждены, что льготный период скоро закончится.
Амнистия не вечна?
Вообще, "дачная амнистия" - явление по-настоящему уникальное. Ни уговоры, ни мягкие намеки на тяжелые последствия на наших людей особо не действуют. Возможно, потому, что граждане не верят, что у них могут забрать то, что по праву принадлежит им: построено их руками и составляет неотъемлемую часть их жизни. А между тем, продление сроков вновь и вновь только укрепляет уверенность людей в незыблемости нынешнего положения вещей.
Мне, однако, кажется, что, как и у любого процесса, у дачной амнистии тоже есть свой предел. Я не думаю, что дело закончится отказом государства от намерения выявить все неучтенные объекты. Полагаю, окончательно убедившись, что выбранная тактика не работает, ее неизбежно поменяют на более жесткую и, возможно, внесенный в Госдуму очередной законопроект "О дачной амнистии", предусматривающий продление срока упрощенной регистрации прав на дачные и садовые дома и земельные участки до 1 марта 2022 года, станет завершающим.
Екатерина Никифорова
Адвокат ПБ "Олевинский, Буюкян и партнеры"
Более подробно - РИА Новости. Недвижимость.