Режим пользования имуществом, принадлежащим на праве долевой собственности, предусматривает некоторые ограничения, связанные с реализацией прав всех долевых собственников. В случае если доли не равны, есть риск, что некоторые собственники будут злоупотреблять своими правами.
Противоречия в отношениях и законе
Принадлежность лицу недвижимого имущества на праве собственности, безусловно, является благом. Данным имуществом можно пользоваться, сдавать в аренду, его можно реализовать, получив материальную выгоду. Однако принадлежность имущества на праве долевой, а не индивидуальной собственности не только дает обладателю такого права позитивные возможности, но и приносит проблемы, связанные с режимом владения, пользования и распоряжения данным имуществом.
Противоречия между сособственниками относительно реализации их правомочий проявляются особо остро, когда доли в праве не равны. Данное неравенство, априори предполагающее наличие у сторон правоотношения разных интересов, нередко порождает злоупотребление сторонами своими правами.
Злоупотреблению правом долевой собственности со стороны собственников незначительных долей способствуют и действующие нормы права, с одной стороны, направленные на защиту их прав, как слабой стороны правоотношения, а с другой, таящие в себе угрозу их использования в качестве средства борьбы, иногда беспочвенной и бесцельной, с собственником значительной доли.
Казалось бы, ответ на вопрос, как поступить в ситуации, когда одному из долевых собственников принадлежит значительная доля в праве, он имеет безусловный интерес в ее использовании, а другому – незначительная, и он интереса в ее использовании не имеет, дан в законе.
Так, согласно абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ по общему правилу с согласия участника долевой собственности допускается выплата ему остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре. Если же доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Однако абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ вносит неоднозначность в данное правило, устанавливая, что право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности имеет именно выделяющийся собственник и только в случае, когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу.
Таким образом, из совместного толкования указанных норм следует, что при отсутствии соответствующего иска или, по крайней мере, согласия на выплату компенсации за место выдела в натуре со стороны собственника незначительной доли обязать его принять компенсацию за долю, лишив права собственности на нее, невозможно.
Позиции высших судов
Еще больше противоречий в толкование поименованных норм права внесла судебная практика.
Еще в 2008 году КС РФ в Определении от 07.02.2008 № 242-О-О сформировал правовую позицию, согласно которой:
– применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества;
– названная норма не предполагает лишения собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.
Согласно ст. 6 ФКЗ от 21.07.1994 № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде РФ» решения КС РФ обязательны на всей территории Российской Федерации для всех представительных, исполнительных и судебных органов государственной власти, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений, организаций, должностных лиц, граждан и их объединений.
Однако ВС РФ дал абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ иное толкование, согласно которому защита нарушенных прав и законных интересов собственника значительной доли в праве на имущество возможна в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ путем принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за долю с утратой им права на долю в общем имуществе.
Другими словами, толкование ВС РФ п. 4 ст. 252 ГК РФ допускает применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ в отношении участника, не заявлявшего требование о выделе доли (ответчика), и допускает лишение его права собственности на незначительную долю с выплатой ему компенсации истцом.
При этом ВС РФ подчеркивает исключительность таких случаев, их допустимость только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
Надо сказать, что до апреля 2012 года данное толкование п. 4 ст. 252 ГК РФ было закреплено в Определении ВС РФ от 24.10.2006 № 56-В06-17, то есть до момента выражения правовой позиции по данному вопросу КС РФ, что давало повод предположить, что судебная практика применения п. 4 ст. 252 ГК РФ, ранее направленная ВС РФ по одному пути, в 2008 году изменила свое направление.
В основном и нижестоящие суды, оценивая доводы истцов, заявляющих требования, целью которых являлось прекращение права долевой собственности ответчика (основанные на данном в Определении ВС РФ от 24.10.2006 № 56-В06-17 толковании), руководствуясь правовой позицией, сформированной КС РФ, отказывали в удовлетворении исков (к примеру, Кассационное определение Тульского областного суда от 27.10.2011 по делу № 33-3615, Определение Московского городского суда от 20.07.2011 по делу № 33-22693).
Но принятое 03.04.2012 Определение ВС РФ № 5-В11-134 свидетельствует о том, что, несмотря на правовую позицию КС РФ, ВС РФ не изменил своего подхода к пониманию п. 4 ст. 252 ГК РФ.
Так, ВС РФ Определением № 5-В11-134 отменил решения судов нижестоящих инстанции, удовлетворил требования истца о признании за ним права собственности на незначительную долю ответчика в жилом помещении (1/14) со взысканием с истца компенсации, прекратив право собственности ответчика на долю.
Позиция ВС РФ представляется вполне логичной и обоснованной, поскольку при присуждении достаточной, соответствующей рыночной стоимости доли компенсации прекращение права долевой собственности на общее имущество лица, доля которого незначительна, направлено на стабилизацию правоотношения, в котором изначально заложен конфликт: собственник значительной доли становится полноправным обладателем доли, а лицо, получившее компенсацию, получает возможность приобрести за счет нее другое, равноценное имущество.
В противном случае у собственника незначительной доли всегда имеется законная возможность злоупотреблять своим правом (по субъективным или объективным мотивам), отказывая второму собственнику в выкупе последним незначительной доли.
Представляется, что поставить точку в этом вопросе способен КС РФ, приведя свою правовую позицию в отношении п. 4 ст. 252 ГК РФ в соответствие с толкованием, данным ВС РФ.
Чья земля?
Индивидуальный собственник здания, строения, сооружения имеет преимущественное право на приобретение на праве собственности или аренды земельного участка, на котором они расположены, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
На первый взгляд аналогичным правом наделены и долевые собственники зданий.
Так, согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание.
Однако процедура реализации данного права, закрепленная в п. 5 ст. 36 ЗК РФ, породила немало обращений в КС РФ с требованиями о признании содержащейся в нем нормы неконституционной.
Дело в том, что реализовать право на приобретение земельного участка под зданием в аренду одному из сособственников возможно посредством заключения договора аренды с условием о потенциальной возможности вступления в него иных сособственников на стороне арендатора.
Так, ВАС РФ в п. 19 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 дал разъяснения о возможности заключения такого договора аренды с одним из лиц, когда на земельном участке расположено несколько объектов, принадлежащих разным лицам на разном виде права (собственности, хозяйственного ведения и др.). Данная позиция распространена в судебной практике в случаях принадлежности здания нескольким лицам на праве собственности (к примеру, постановления ФАС ДО от 16.02.2012 № Ф03-7151/2011, ФАС СЗО от 21.12.2011 по делу № А21-1325/2011).
А вот приобрести сособственникам здания земельный участок под ним в долевую собственность можно только посредством представления в уполномоченный орган долевыми собственниками совместного заявления.
К примеру, в Постановление от 06.09.2011 № 4275/11 по делу № А48-2067/2010 ВАС РФ разъяснил, что если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений п. 5 ст. 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.
Аналогичное толкование п. 5 ст. 36 ЗК РФ дано и в определениях ВАС РФ от 06.03.2013 № ВАС-2091/13 по делу № А04-1026/2012, от 28.12.2011 № ВАС-16196/11 по делу № А45-6382/11.
Положения п. 5 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающие необходимость обращения сособственников с совместным заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, оценены КС РФ (в Определениях от 24.12.2012 № 2282-О, от 05.03.2004 № 82-О) как соответствующие Конституции Российской Федерации, объективно обусловленные спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений.
Вместе с тем п. 5 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий право сособственников на совместное обращение с заявлением о приобретении на праве долевой собственности земельного участка, не предусматривает обязанности ни одного из сособственников обратиться с таким заявлением, а соответственно и возможности у другого понудить его к этому.
Тем самым названная норма оставляет для недобросовестного собственника доли возможность препятствовать остальным сособственникам/сособственнику в реализации их/его прав.
Выходом из данной ситуации для добросовестного долевого собственника могут стать либо реализация волеизъявления на заключение договора аренды, либо установление при ее наличии возможности выдела соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и приобретение его в собственность (что, как разъяснил ВАС РФ в Определении от 13.02.2013 № ВАС-502/13, возможно, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута).
Из изложенного выше можно заключить, что, каким бы справедливым ни было правовое регулирование долевой собственности, данный институт в силу своей специфики и правовой природы таит в себе конфликт и противоречие интересов сторон, что позволяет его участникам злоупотреблять своими правами. Из чего следует, что при наличии возможности в каждом конкретном случае долевую собственность следует трансформировать в собственность личную.
Опубликовано 21.06.2013 г.
в № 24 Российской правовой газеты «Эж-Юрист», 2013 г.
http://www.gazeta-yurist.ru/anons.php?i=318