Наличие у застройщика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – не гарантия соблюдения им законодательства при возведении объекта капитального строительства.
Представьте себе: Вы долго жили в душном и пыльном городе, не оставляя-таки надежд приобрести жилье своей мечты - свой дом в коттеджном поселке, у моря (пусть и Обского), или с видом на лес, деревья которого так успокаивающе шуршат листочками на ветру…
И вот, Вы нашли его, коттедж своей мечты. Все прекрасно: и лес/море на расстоянии вытянутой руки, птички поют, соседи – цивильные люди, а кроме них, жители поселка – белочки да суслики.
Вы совещаетесь с супругой/супругом: «ну Дорогой/ая, ты же так этого хотел/а, с голода не умрем».
И вот Вы покупаете ЕГО: Ваш чудесный дом.
В юридическом плане все прекрасно: у застройщика на руках разрешение на ввод и Росреестр без проблем и, как ни странно, очередей (даже Росреестр в этом прекрасном месте работает лучше), регистрирует право Вашей собственности на чудо-приобретение.
Все идет отлично, но вдруг однажды вечером в почтовом ящике Вы находите бумажку, с названием «Иск» от какой-то «Газо....четотам» компании.
«- От кого? Точно это не мне, я же вещами торгую», - подумали Вы.
«- А нет, стойте, мое имя, вроде, и адрес, а в конце… прошу…снести…ЧЕГО??? Прошу снести Ваш чудо-дом». Целую, «Газо....четотам».
Хотите сказать, так не бывает?
А вот и ошибаетесь, и доказательство тому – определение Верховного Суда РФ от 19.01.2016 г. по делу № 11-КГ15-33.
Фабула дела.
Газотранспортирующая организация обратилась с иском к гражданину о сносе за его счет принадлежащего гражданину на праве собственности жилого дома. Основание – жилой дом возведен в зоне минимально допустимых расстояний магистрального газопровода, которое составляет 100 м (расстояние от оси газопровода до жилого дома гражданина составляет 98 м), разрешение газотранспортирующей организации на строительство дома отсутствует. Ранее гражданин приобрел жилой дом и земельный участок у застройщика, права собственности на оба объекта зарегистрированы. Застройщик, в свою очередь, возвел жилой дом на основании разрешения на строительство, получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Суд первой инстанции иск удовлетворил: обязал гражданина снести жилой дом за свой счет. Апелляционная инстанция решение отменила, в иске отказала.
Верховный Суд РФ апелляционное определение отменил, дело направил на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Каковы мотивы?
СНиП 2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы», утвержденными Постановлением Госстроя СССР от 30 марта 1985 г. № 30, расстояние от оси подземных и наземных (в насыпи) трубопроводов до населенных пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений должны приниматься не менее значений, указанных в таблице, приведенной в СНиП.
Для газопроводов, диаметром 300 и менее, минимальное расстояние до объектов, указанных в таблице, должно составлять 100 м.
В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 31 марта 1999 года N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.
Интересны несколько моментов.
Во-первых, в числе объектов, указанных в СНиП, до которых должно обеспечиваться минимальное расстояние от оси магистрального газопровода, указаны жилые здания 3 – этажные и выше (а, следовательно, это многоквартирные, но не индивидуальные жилые дома). Полагать, что ИЖД не могут размещаться в границах минимальных расстояний по причине наличия в таблице такой категории объектов, как «города и иные населенные пункты», при прямом указании на виды жилых домов, можно расценить как расширительное толкование. Иными словами, такие объекты, как ИЖД, в таблице запрещенных к размещению в границах минимальных расстояний объектов, прямо не поименованы.
Во-вторых, судами не анализировались обстоятельства наличия у гражданина сведений о размещении вблизи его земельного участка газопровода и информации в документах кадастрового учета территории об установлении охранной зоны газопровода и минимальных расстояний до него. Таким образом, можно предположить, что данные обстоятельства не имеют значения для разрешения дела (не зависимо от того, знал/не знал, есть/нет информация в кадастре, - размещение объекта в зоне минимальных расстояний не допускается).
В-третьих, ВС РФ отметил, что по смыслу Закона о газоснабжении в РФ незначительность нарушения минимально допустимых расстояний от оси газопровода до жилого дома не может служить основанием для отказа в иске о сносе такого дома.
Чем все завершилось.
При новом рассмотрении судом апелляционной инстанции назначена экспертиза, в ходе которой установлено, что в целях устранения нарушения минимальных расстояний до газопровода, возможна реконструкция дома. С учетом данного заключения, суд обязал гражданина снести только ту часть дома, которая расположена в зоне минимально допустимых расстояний газопровода.
Данный случай – не первый.
В 2011 г. ВАС РФ вынес определение от 29.12.2011 № ВАС-16620/11, в котором поддержал суды нижестоящих инстанций, обязавших снести строение рыбного цеха, расположенное ближе минимального расстояния до объектов систем газоснабжения, признав цех самовольной постройкой. Такие выводы были сделаны судами несмотря на то, что собственником цеха были получены разрешение на строительство, на ввод цеха, а право собственности – зарегистрировано в Росреестре.
Вывод. Перед покупкой недвижимости изучайте градостроительную документацию территории размещения объекта и читайте СНиПы, друзья).
Уважаемый читатель! Данная статья является результатом моей творческой и профессиональной деятельности, которым я с радостью поделилась с Вами. Прошу обратить внимание, что все интеллектуальные права на данную статью принадлежат адвокату Е.С. Никифоровой, то есть мне. Любое копирование, цитирование и иное использование данной статьи допускается только с указанием ФИО автора и данного сайта как источника опубликования.